第九十三章 前景思考

第九十三章 前景思考 (第2/2页)

这样的话，成立旅游公司也是明年需要办妥的事情。不出意外的话，明年夏天金龟岛就可以正式对外营业了。
　　
　　想通了上述四大战略问题，秦然又将面对战术性难题。
　　
　　江州接下来发展的重点是哪里？作为江南地产的老巢，江州下一步运作也很关键。秦然已经在心里确定了目标之一，就是B2地块的西子湾三期要在元旦时公开发售。当然发售时肯定不是现房，不过楼盘主体应该已经完工。三期2328套商品房，均价4000元/平，将会给公司带来丰厚的利润。目标之二就是准备开发A1地块，打造国内最顶尖的豪宅。一是回笼资金，二是进一步提升江南地产的地位。A1地块国庆后就要招标设计方案，然后元旦左右就要动工，因为面积不大，1999年五一假期时就可以全部竣工亮相向全世界推荐。
　　
　　至于汶州、宁博的首个楼盘，因为开工时间差不多，秦然决定把它们定在1999年农历新年期间开盘。过年时，外出经商从政的人都回家团聚，又有假期是一个很合适的开盘时间。江州作为首府，对省内的汶州、宁博具有辐射影响力，西子湾一期的成功已经树立了江南地产的良好形象，过年时开盘热卖秦然估计问题不大。汶州接下来将会开始25万平的大型小区开发，这将会是分公司经理陈浩在明年的工作重点。
　　
　　让秦然比较担心的是宁博旧城改造拆迁问题，江南地产已经打了1000万款项到当地政府，由他们负责前期拆迁工作。但据当地员工传来的消息，进展十分缓慢，许多原住民都不愿意搬迁，要求原地安置。现在对旧城改造的设计方案还没有出来，所以对居民的安置方案也迟迟不能定下，国庆后秦然要抽出精力来解决这方面的问题。因为按照计划，宁博的第二个项目就是32万平的旧城改造。
　　
　　此外，还有就是要继续储备土地的问题，虽然江南地产在三个城市都有项目动工，但储备量明显不足，仅够一年的开发量。所以还要继续准备资金拿地，滚动循环发展，在当地深耕细作下去。
　　
　　明确了战略战术的问题，又到秦然的幸福时刻，既然西子湾二期已经售罄，那么他开始盘点一下二期项目的收益情况。
　　
　　成本方面，土地款花了2.78亿，设计费3600万，前期投入8300万，这里一共是3.97亿。然后进入施工售卖阶段，主体施工费6.3亿，景观施工费8800万，公司运营和营销费用3500万，融资利息费用9000万，这里又是8.43亿。两大项合计加一起成本达到了12.4亿元。
　　
　　收入方面，内销时卖出2546套挣了11.5亿，正式开盘当天剩下的1489套又卖了7.38亿，加上4200个车位估算收入的1亿，再算上没有发售的1.8万平商业地产面积作价0.9亿，整体收入达到了20.78亿。
　　
　　扣除预提的税费2.5亿，西子湾二期江南地产挣了约5.88亿，利润率达到了28%，是一期的两倍收益。原因主要在于一是提前低价拿到了土地，二是容积率变大能提供更多的房源，三是快速复制资金压力小还赶上好时机开盘即售罄。
　　
　　果然有了第一桶金，再赚取第二桶的时候就方便多了。资本为王，高投入高收益，秦然的西子湾项目实在堪称地产界国内一流的操盘典范。
　　
　　对照丰厚的收益，就不难理解秦然对属下的大方。高薪和高福利，只占到秦然高额收益的一小部分。待遇留人、感情留人、发展留人，是他一向以来对人才的策略。他记得很清楚，在上一时空就有一位房地产大老板是因为某个项目帮公司挣了好几亿，结果年薪却不足20万，想争取高薪不得最后怒辞下海创出了一大片天地。
　　
　　在秦然的战略中，集团公司要进入各方面相关领域，单靠他一个人肯定是不行的。所以他需要的是专业化的团队帮忙打理，找到合适的人才并配给其相应的待遇，秦然相信这样做的话凝聚人心、汇集人才便不在话下。
　　
　　既然华人李首富能给到属下上亿的年薪，创造出“打工皇帝”，那么秦然相信自己也会有这样的胸襟，打造出内地的“打工皇帝”！